جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ بر تراکم اضافه - آسا وکیل

 جریمه کمیسیون ماده 100 بر تراکم اضافه چگونه تعیین می شود؟

میزان جریمه کمیسیون ماده 100 بر تراکم اضافه چقدر است؟

چه راهکارهای قانونی برای تعدیل یا برطرف کردن انواع جریمه ماده 100 بر تراکم اضافه وجود دارد؟

جریمه ماده صد شهرداری بر تراکم اضافه، جزو اقدامات تنبیهی قانون برای شخصی است که مرتکب تخلّف تراکم اضافه شده است.

تراکم اضافه یا اضافه بنا یکی از انواع تخلّف های ساختمانی است که در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری به آن رسیدگی شده و در نهایت یا منجر به تخریب می شود یا با پرداخت جریمه به خیر می گذرد!

با توجه به اهمیّت و پیچیدگی پرونده های تخلّف تراکم اضافه و همچنین ابهامات موجود در ماده 100، در آسا وکیل قصد داریم شما را با تمام جزئیات این تخلّف آشنا کنیم.

تعریفی ساده از تراکم اضافه بنا

قبل از هر چیز بد نیست بدانید که منظور از تراکم اضافه آن هم در ساده ترین حالت، این است که مساحت ساختمان ساخته شده بیشتر از آن زیربنایی باشد که در پروانه ساخت تعیین شده است.

تذکر: طبق قانون جدید تراکم شهرداری، هیچ فردی حق ندارد که به طور خودسرانه و هر زمان که دلش بخواهد اقدام به ساخت و ساز کند. بلکه ابتدا باید از شهرداری اجازه ساخت بگیرد یعنی همان پروانه ساخت.

از جمله مواردی که در پروانه ساخت تعیین می شود، مساحت زیربنای ساختمان مورد نظر است. 

 حال اگر سازنده محترم بیشتر از این مقدار تعیین شده بسازد، مرتکب تخلّف تراکم اضافه شده است.

تخلّف اضافه بنا با توجه به تأثیر منفی اش بر ظاهر شهر و مهم تر از همه خطرات جانی برای مردم و در مواردی هم مختل کردن رفت و آمد و آرامش افراد جامعه، بسیار حائز اهمیت است و قوانین سفت و سختی نیز برای برخورد با شخص متخلّف وضع شده است.

آشنایی با مفهوم تراکم

اگر برایتان جای سؤال است که تراکم چه مفهومی دارد باید عرض کنم که؛ در واقع تراکم، بیان کننده تعداد ساختمان ها و انسان هایی است که باید در یک فضای مشخص زندگی کنند و این که چه اندازه ای از فضای موجود شهری را می توانند در اختیار خود بگیرند. 

چنانچه بر خلاف این تراکم اقدام به ساخت و ساز شود، نتیجه اش زیستن تعداد بسیار زیادی از مردم در یک فضای کوچک است و طبیعتاً مشکلات زیادی را به بار خواهد آورد. 

از زشتی چهره شهر گرفته تا خطرات جانی، شلوغی و ازدحامی که منجر به سلب آرامش مردم می شود.

تذکر: تخلّف اضافه بنا تنها محدود به مرحله ساخت نیست. بلکه یک مالک حتی حق ندارد بعدها بیاید مثلاً بالکنی به ساختمانش اضافه کند یا تعداد طبقات را افزایش بدهد و...

بنابراین اگر مالکی، ملکش را بر خلاف حد و حدود مقرر در پروانه بسازد، با توجه به شرایط مقرر قانونی، به تخریب اضافه تراکم و یا جریمه نقدی آن محکوم خواهد شد. توجه داشته باشید چنین تخلّفاتی در شهرهای بزرگی مانند تهران به وفور دیده می شود.

کمیسیون ماده 100 در چه صورتی دستور تخریب اضافه بنا را می دهد؟

همان طور که در ابتدا گفته شد؛ مرجعی که صلاحیت رسیدگی به تخلّف تراکم اضافه را دارد، همان کمیسیون ماده 100 معروفی است که در آسا وکیل حسابی از آن برایتان گفته ایم.

از آنجایی که کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری با هیچ کسی شوخی ندارد، پس از رسیدگی اش در 2 صورت حکم به تخریب بنای اضافه می دهد. یعنی:

 1- اگر در این متراژی که اضافه بر زیربنای مندرج در پروانه ساخته شده است اصول فنی، شهرسازی و بهداشتی نیز رعایت نشده باشد، شک نکنید که حکم تخریب را در پی دارد.

مثلاً ساختمانی با تعداد طبقات زیاد بر خلاف پروانه ساخته می شود. این یعنی تخلّف تراکم اضافه. امّا همین ساختمان فاقد استحکام استاندارد است. این یعنی عدم رعایت اصول سه گانه ذکر شده! 

اینجاست که کمیسیون ماده 100 حکم به تخریب قسمت های اضافی را می دهد و البته این امر ممکن است منجر به از بین رفتن تمام ملک شود.

تذکر: هزینه تخریب به طور کامل باید توسط مالک متخلّف پرداخت شود.

2- از طرفی این امکان وجود دارد که کمیسیون ماده 100، تخلّف بر تراکم اضافه را قابل چشم پوشی دانسته و حکم به پرداخت جریمه بدهد. چرا که اضافه بنا اگرچه متخلّفانه است امّا برای مردم آنچنان خطرناک نیست.

در این حالت که شهرداری کوتاه آمده، اگر مالک بد عهدی کرده و با تقاضای شهرداری مبنی بر دریافت مبلغ جریمه، از پرداخت آن خودداری کند، در این صورت جریمه نقدی تبدیل به حکم تخریب اضافه بنا می شود.

توصیه می کنم در همین راستا مقاله مربوط به حکم تخریب کمیسیون ماده 100 را مطالعه فرمایید.

چشم پوشی کمیسیون ماده 100 از تخریب اضافه بنا

از تخریب که بگذریم، کمیسیون ماده 100 در مواردی که تخلّف تراکم اضافی آنقدری حاد نباشد، یعنی اصول فنی - بهداشتی و شهرسازی را خدشه دار نکرده باشد، از خیر تخریب بنای اضافه می گذرد.

 امّا به دلیل تخلّف از قانون، مالک متخلّف را به پرداخت جریمه محکوم می کند. البته رعایت شدن اصول سه گانه یک طرف قضیه است. زیرا در تصمیم شهرداری برای حکم به پرداخت جریمه تراکم اضافی فاکتور های دیگری نیز نقش دارند.

در ادامه شما کاربر محترم آسا وکیل را با این 3 مورد آشنا می کنم:

موقعیت مکانی و محل قرارگیری ملک

منظور این است که ملک دارای تخلّف اضافه بنا در بر خیابان، اعم از اصلی یا فرعی و در داخل کوچه خواه بن بست و باز قرار داشته باشد. 

نوع استفاده از فضای احداثی

جریمه ای که کمیسیون ماده 100 برای تخلّف تراکم اضافه بنا صادر می کند باید متناسب با نوع استفاده ای باشد که از این فضای ایجاد شده می شود.

نوع ساختمان بر اساس مصالح 

سومین فاکتور این است که جریمه باید متناسب با نوع ساختمان از نظر مصالح به کار رفته در آن باشد.

در نهایت با صدور رأی کمیسیون مبنی بر پرداخت جریمه نقدی، وظیفه وصول کردن این جریمه از مالک متخلّف، بر عهده شهرداری است.

مسکونی یا تجاری بودن بنای دارای تراکم اضافه چه تاثیری بر میزان جریمه دارد؟

توجه داشته باشید که نوع بنای احداثی در میزان جریمه نقش دارد. یعنی با وجود اینکه روال صدور رأی به پرداخت جریمه در کمیسیون ماده 100 برای زمین های مسکونی، تجاری، اداری و صنعتی به طور مشابه است (یعنی همان 3 مورد ذکر شده در بالا) امّا مقدار جریمه تخلّف بر تراکم اضافه با توجه به تجاری، مسکونی، اداری و صنعتی بودن بنای ساخته شده متفاوت است.

مقدار جریمه تعیین شده برای تخلّف اضافه بنا

مقدار جریمه یک حد و حدود قانونی داشته و بر اساس ارزش معاملاتی ساختمان محاسبه می شود. 

فرمول محاسبه جریمه اضافه بنا به این شکل است که؛ اگر تخلّف تراکم اضافه در یک بنای مسکونی رخ داده باشد، جریمه مقرر شده برای هر متر مربع بنای اضافی نباید از یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی آن ساختمان بیشتر باشد.

امّا میزان جریمه تخلّف اضافه بنا برای ساختمان های تجاری، اداری و صنعتی برای هر متر مربع بنای اضافی نباید از دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان مذکور کمتر و از چهار برابر آن بیشتر باشد.

در هر حال اگر مالک یا ذینفع، جریمه تخلّف تراکم اضافه را نپردازد، شهرداری وظیفه دارد که بار دیگر پرونده را به همان کمیسیون صادر کننده حکم پرداخت جریمه ارسال کند و از کمیسیون بخواهد که دستور تخریب این ملک را بدهد.

جریمه کمیسیون ماده 100 برای پارکینگ

اگر طبق پروانه و نقشه های ساختمانی، لازم باشد که برای ساختمان پارکینگی احداث شود، مالکی که پارکینگ نمی سازد تا فضای بیشتری برای ساخت و ساز داشته باشد و یا پارکینگ را به نحوی می سازد که امکان استفاده از آن وجود نداشته باشد، (مثلاً پارکینگ را تبدیل به سوئیت کرده و اجاره دهد) با این کار باعث بالا رفتن تراکم اضافه بنا می شود. 

در این صورت اگر امکان اصلاح وجود داشته باشد که علاوه بر پرداخت جریمه (جریمه کسری پارکینگ) باید اقدام به اصلاح نیز کند. امّا اگر اصلاح آن ممکن نباشد، کمیسیون می تواند با توجه به مکان و نوع استفاده از فضای پارکینگ رأی به اخذ جریمه (جریمه نداشتن پارکینگ) بدهد.

میزان این جریمه برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ، حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان است.

تذکر: مساحت هر پارکینگ با محاسبه گردش، 25 متر مربع است.

تذکر: اگر تخلّف نساختن پارکینگ با عدم رعایت اصول بسیار مهم شهرسازی - فنی یا بهداشتی همراه باشد، بی چون و چرا منجر به صدور حکم تخریب خواهد شد.

چگونگی تعیین ارزش معاملاتی

اگر برای شما کاربر عزیز آسا وکیل جای سؤال است که ارزش معاملاتی چگونه تعیین می شود باید عرض کنم که؛ اصولاً ارزش معاملاتی به طور سالانه آن هم بر اساس موقعیت جغرافیایی و مکانی ملک مشخص می شود.

امّا اگر تاریخ احداث بنا معلوم و معین باشد در این صورت میزان جریمه تراکم اضافه بنا طبق ارزش معاملاتی ملک در همان سال ساختش محاسبه خواهد شد.

تخلّف تراکم اضافه، پیشروی در معابر شهری

نوع دیگری از تخلّفات ساختمانی که اتفاقاً جزو تخلّفات تراکم اضافه نیز محسوب می شود، پیشروی و تجاوز به معابر شهری است. 

بر اساس قانون هر مالکی وظیفه دارد که در زمان احداث و یا بازسازی ملکش مطابق پروانه ساخت اقدام کرده و به حریم معبر شهری ورود نکند. 

در غیر این صورت، شهرداری باید جلوی این ساخت و ساز را گرفته و موضوع را به کمیسیون ماده 100 اطلاع دهد. در این مورد هیچ تفاوتی هم بین ملک مسکونی، تجاری، صنعتی و اداری وجود ندارد.

راه نجاتی به نام گواهی پایان کار ساختمان

تا اینجای کار به تخلّفات مالک و عمد او در انجام بعضی از این تخلّفات اشاره کردم. امّا حالت دیگری نیز وجود دارد، یعنی فریب خوردن شخص خریدار! 

هر ساختمانی علاوه بر پروانه ساخت به عنوان مجوزی برای شروع ساخت و ساز، در انتها  نیز به گواهی پایان کار نیاز دارد و این گواهی زمانی صادر می شود که ساختمان به طور کامل ساخته شده باشد. 

در واقع طبق گواهی پایان کار تأیید می شود که بنای احداثی کاملاً قانونی و بدون هیچ گونه تخلّفی ساخته شده است.

بنابراین اگر در مقام خریدار ملکی هستید توجه ویژه ای به گواهی پایان کار ساختمان داشته باشید و حتماً آن را از فروشنده مطالبه کنید تا خدای ناکرده بعداً تخلّفات ساختمانی از جمله تراکم اضافه و خسارت های حاصل از تخریب یا جریمه آن گریبان گیرتان نشود.

برای ملکی که دارای تخلّف تراکم اضافه باشد گواهی پایان کار صادر نمی شود مگر این که طبق رأی کمیسیون عمل شده و اقدام به پرداخت جریمه شود.

تذکر: اهمیت پایان کار آنقدری زیاد است که تا قبل از صدور آن، برای ملک هیچ سندی صادر نخواهد شد.

در این مقاله سعی شد به تمام ابعاد جریمه کمیسیون ماده 100 بر تراکم اضافه به صورت کاملاً کاربردی پرداخته شود.

در صورتی که هنوز برای شما کاربر گرامی سؤال و یا ابهامی وجود دارد، می توانید از مشاوره های حضوری و یا بعضاً تلفنی آسا وکیل بهره مند شوید.